來源：證券時報
7月1日，首批中證REITs全收益指數(shù)基金將正式發(fā)售。在多家機(jī)構(gòu)看來，公募REITs正進(jìn)入“估值筑底、增量蓄勢”的關(guān)鍵布局期，配置價值已然顯現(xiàn)，有望逐漸成為各種資金重點(diǎn)關(guān)注的獨(dú)立大類資產(chǎn)。
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中信建投證券表示，2026年以來公募REITs市場歷經(jīng)三輪調(diào)整，當(dāng)前估值已至歷史低位。在低利率與“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)REITs平均分派率4.7%、產(chǎn)業(yè)園及倉儲物流超5.5%，配置價值突出。
資產(chǎn)與資金協(xié)同發(fā)力 長期配置價值凸顯
公募REITs上市五年多來，市場各參與方通過信息披露、擴(kuò)募、基金治理、投資者關(guān)系、資產(chǎn)運(yùn)營、二級市場建設(shè)等機(jī)制，有效激發(fā)了市場的內(nèi)生動力，實(shí)現(xiàn)了從“試點(diǎn)破冰”到“生態(tài)繁榮”的跨越。
截至6月29日，滬市公募REITs已上市59單，總市值達(dá)1384億元，累計分紅金額約240億元，穩(wěn)居亞洲前列。市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，形成了涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、保租房及商業(yè)不動產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)的資產(chǎn)格局。
從央國企踴躍參與到民企積極探索，再到外資主動入局，各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過REITs產(chǎn)品進(jìn)入資本市場，REITs市場呈現(xiàn)出主體多元、資產(chǎn)多樣的發(fā)展態(tài)勢。
自上市以來，滬市REITs業(yè)績總體保持平穩(wěn)，完成度超過95%，租賃住房、消費(fèi)、能源等行業(yè)的業(yè)績完成度長期穩(wěn)定在100%左右，這種穿越周期的業(yè)績兌現(xiàn)能力，印證了公募REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)所具備的穩(wěn)定現(xiàn)金流特征。
同時，資金端制度紅利也持續(xù)釋放。6月17日，包括華夏、易方達(dá)、南方、中金在內(nèi)的4只中證REITs全收益指數(shù)基金正式獲得證監(jiān)會批復(fù)，并將于7月1日開始正式發(fā)售。
中信建投證券表示，公募REITs經(jīng)營韌性持續(xù)凸顯，“資產(chǎn)荒”背景下長期配置價值愈發(fā)突出。2026年一季度，20只次新REITs業(yè)績整體超預(yù)期，收入、可供分配金額平均達(dá)成率均超104%，抗周期業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)健。
盤活存量資產(chǎn) 激發(fā)多元投資活力
公募REITs正成為深化投融資機(jī)制改革、盤活各類存量資產(chǎn)的關(guān)鍵抓手。截至2026年6月，滬市REITs共持有不動產(chǎn)項(xiàng)目超130處，覆蓋全國20多個省(自治區(qū)、直轄市)，其中超過40%位于一線城市，展現(xiàn)出強(qiáng)大的跨區(qū)域資源配置能力。
值得一提的是，借助REITs平臺，國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從“賬面價值”向“市場化定價”的轉(zhuǎn)變。在市場化定價機(jī)制的賦能下，滬市公募REITs底層資產(chǎn)總體實(shí)現(xiàn)了保值增值，平均增值率超過60%。
同時，回收資金的定向再投資機(jī)制，引導(dǎo)各類社會資本流向新基建、城市更新等戰(zhàn)略性領(lǐng)域，形成了“以存量帶動增量”的良性循環(huán)。
據(jù)悉，五年多以來，滬市原始權(quán)益人通過發(fā)行公募REITs取得凈回收資金合計超600億元，超90%用于或?qū)⒂糜谕顿Y建設(shè)新的不動產(chǎn)項(xiàng)目。
優(yōu)化資金配置 共享發(fā)展紅利
REITs市場投資者涵蓋了券商自營、保險機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本、信托機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者以及個人投資者。對于廣大投資者而言，公募REITs填補(bǔ)了資本市場中“中等風(fēng)險、中等收益”產(chǎn)品的空白，憑借與股債差異化的風(fēng)險收益特征，正逐步成為各類中長期資金優(yōu)化資產(chǎn)配置、獲取穩(wěn)健回報的“壓艙石”。
中信建投證券表示，二級市場來看，隨著供給側(cè)壓力的釋放，需求側(cè)政策引導(dǎo)二級債基與指數(shù)基金等資金有序入場，下半年供需格局有望迎來邊際改善。
中金公司建議積極把握公募REITs市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，優(yōu)選具有基本面韌性項(xiàng)目，比如，保租房、消費(fèi)、部分高速/能源等，緊密跟蹤二季報后高賠率項(xiàng)目如產(chǎn)業(yè)園和物流倉儲基本面預(yù)期變化。
