整場土拍熱度較高，三宗地塊累計收獲土地出讓金72.784億元，為下半年北京土地市場奠定了積極的基調(diào)。
中房報記者 彭紅俠 | 北京報道
北京土地市場迎來了下半年首場集中競價。
(資料圖)
7月30日15時，北京順義仁和0318-1、門頭溝永定0114、昌平東小口0002三宗純宅地同日競價，起始總價65.98億元，規(guī)劃總建筑面積約24.21萬平方米。
前兩日，朝陽酒仙橋0013-1地塊剛拍出25.84%高溢價，中海新城46.814億元奪地的余溫還未散去，這三宗地塊又掀起了一個小高潮。順義石門0318-1地塊有天津卓宸盛川、滄州玖熙、住總?cè)覉竺e牌；昌平東小口0002地塊聚集越秀、保利、建發(fā)、北京城建+綠城聯(lián)合體；門頭溝永定0114地塊則是招商蛇口、中建智地、綠城三家搶地。
經(jīng)過數(shù)小時競價，順義石門0318-1地塊由滄州玖熙以8.308億元拍下該地塊，溢價率12.57%，成交樓面價約1.91萬元/平方米；昌平東小口0002地塊由建發(fā)49.77億元競得該地塊，溢價率10.6%，成交樓面價3.66萬元/平方米；門頭溝永定0114地塊由綠城以14.706億元競得該宗地，溢價率12.71%，成交樓面價約2.46萬元/平方米。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，北京整場土拍熱度較高，三宗地塊累計收獲土地出讓金72.784億元，為下半年北京土地市場奠定了積極的基調(diào)。
01 河北民企進(jìn)京試水
根據(jù)掛牌文件，順義石門0318-1地塊起始價7.38億元，樓面價約1.7萬元/平方米，規(guī)劃建筑面積4.34萬平方米，限高40米。
這宗輕量級地塊，不只引來住總關(guān)注，還吸引了天津卓宸盛川、滄州玖熙兩家環(huán)京民企，為什么它比很多核心區(qū)土地還搶手？
一方面是1.4的容積率在順義主城近乎絕版。順義新城核心區(qū)近年鮮有純宅地供應(yīng)，片區(qū)內(nèi)存量小區(qū)多為2000年前后建成、容積率2.0以上的老舊產(chǎn)品，洋房級新產(chǎn)品斷供已久。1.4的容積率配合40米限高，只能規(guī)劃6~11層洋房和小高層，與周邊二手房形成明顯的產(chǎn)品代差。這不僅是又一塊順義新盤，更是順義老城目前唯一的低密補(bǔ)倉。
另一方面是石門站的軌交確定性被重估。地塊距地鐵15號線石門站僅約550米，9站直達(dá)望京，換乘14號線可進(jìn)朝陽園。機(jī)場外溢、望京外溢與順義地緣置換三類客群在此重疊。
在當(dāng)前土地出讓金同比收縮的背景下，低總價和軌道通勤的組合，符合房企風(fēng)險偏好。7億多元的起拍價，即便溢價20%也僅為8.8億元，資金占用遠(yuǎn)低于昌平那宗45億元的巨無霸。
土地利潤空間充裕，是多家開發(fā)商看重這一地塊的又一因素。周邊龍湖香醍溪岸、金寶城等次新二手房掛牌價在2.4萬~3.8萬元/平方米，若打造精裝洋房，銷售均價錨定4.5萬元/平方米左右仍有去化支撐。1.7萬元/平方米的起拍樓面價留下了足夠的溢價空間。
配套成熟生活便利，是順義這一地塊的又一重砝碼。地塊周邊國泰宏城、隆華奧特萊斯、錦薈港三座商業(yè)連片，京順醫(yī)院、望泉公園在1公里圈內(nèi)，順于路南側(cè)規(guī)劃新建中學(xué)，是順義老城配套最成熟界面。
有分析認(rèn)為，滄州玖熙競拍順義石門，是將其作為進(jìn)京敲門磚。滄州本地市場容量見頂，滄州玖熙在大本營有工程鏈條和資金沉淀，但品牌溢價上不去。順義這塊地價低，資金占用少，且北京主城低密地鐵盤也有故事可講，可作為其環(huán)京項目融資和營銷的信用背書。不過，滄州玖熙操盤能力弱、北京開發(fā)經(jīng)驗不足，拍地后或?qū)⒙?lián)合其他房企共同開發(fā)。
02 建發(fā)補(bǔ)倉昌平東小口
東小口0002地塊起始價45.6億元，規(guī)劃建筑面積13.81萬平方米，起拍樓面價約3.26萬元/平方米。它的熱度與順義石門地塊截然不同，屬于板塊價值被市場驗證后的加注。
2026年5月開盤的龍樾海序（東側(cè)0001地塊）至今已網(wǎng)簽658套，均價5.44萬元/平方米。這一數(shù)據(jù)證明，西二旗、后廠村、上地數(shù)十萬互聯(lián)網(wǎng)中產(chǎn)的置業(yè)外溢并非概念，而是實打?qū)嵉馁徺I力。
0002地塊相比0001地塊更具優(yōu)勢，容積率2.45優(yōu)于2.8，限高60米，占地面積近翻倍。地塊南鄰12年一貫制學(xué)校，東北向約800米為在建13B線東小口站，西北1公里是西三旗萬象匯。隨著在建的13B線東小口站落地，5站直達(dá)西二旗，3站抵望京，作為三區(qū)交界的昌平南橋頭堡，它是承接海淀外溢的第一順位。
為了延續(xù)龍樾海序熱度，城建發(fā)展曾聯(lián)合兄弟單位住總，以各持50%股權(quán)、不超100億元額度聯(lián)手競買該宗地。可在12日后，城建發(fā)展再發(fā)決議撤銷原方案，與綠城組成聯(lián)合體合力參拍該地塊。
不過現(xiàn)場競拍，城建發(fā)展聯(lián)合體和越秀、保利，最終都不敵建發(fā)。107輪競價后，建發(fā)以49.77億元拍下東小口地塊，在昌平地塊再加一宗土地儲備。
張凱表示，建發(fā)近期在北京土拍市場表現(xiàn)頗為活躍。在酒仙橋0013地塊競拍前期舉牌積極，但遺憾未果。今天再度發(fā)力，與城建發(fā)展和綠城聯(lián)合體展開激烈競爭，最終斬獲本地塊，也是繼去年聯(lián)合金茂底價拿下豐臺槐新02地塊之后，在北京北部的又一次適時補(bǔ)倉。
相較于隔路的龍樾海序，該地塊2.45的容積率更適合發(fā)揮建發(fā)擅長的產(chǎn)品路線。更重要的是，龍樾海序已驗證該板塊5.44萬元/平方米的售價底盤扎實，而建發(fā)若能在此落地其標(biāo)志性的新中式園林和王府中式立面，完全具備溢價2000~3000元/平方米的底氣，將售價錨定在5.6萬~5.8萬元/平方米。
03 綠城逆襲門頭溝
門頭溝永定0114地塊的結(jié)局，是今日三宗地里轉(zhuǎn)折最耐看的一幕。
拍前線上舉價3手，現(xiàn)場3家報名，中建智地、招商蛇口拍前一個月就把項目公司和招標(biāo)計劃擺上桌，綠城是臨場殺入的第三家。最終綠城以14.706億元競得該宗地，溢價率12.71%，成交樓面價約2.46萬元/平方米，中建智地、招商蛇口未能成功鎖地。
對綠城而言，門頭溝地塊是失意東小口后的成功反轉(zhuǎn)。這一地塊競拍，接上了2026年6月大興三合莊8.87億元底價補(bǔ)倉的節(jié)奏。
0114地塊規(guī)劃建筑面積5.99萬平方米，容積率1.8，限高60米。地塊位于S1線四道橋站南側(cè)約600米處，一站即可換乘6號線，交通通達(dá)性良好。周邊龍湖長安天街、中駿世界城等商業(yè)配套成熟，同仁醫(yī)院永定分院、八中京西校區(qū)等醫(yī)療資源環(huán)伺，綠海運(yùn)動公園提供了優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。
最關(guān)鍵的是成本優(yōu)勢。盡管片區(qū)內(nèi)存量次新盤較多，市場競爭激烈，但較低的樓面價留給開發(fā)商較大的定價空間，未來項目將承接石景山、豐臺西部的剛需外溢。
綠城此次落子門頭溝，距其上一次在此開發(fā)已近11年。2015年，綠城聯(lián)合中交、平安斬獲永定鎮(zhèn)地塊，打造大盤西山燕廬，此后便逐漸淡出該區(qū)域，將低密產(chǎn)品線北移至八大處的西山云廬。如今重回門頭溝，綠城在北京的戰(zhàn)略已從高舉高打轉(zhuǎn)向精細(xì)化算賬。
當(dāng)前，綠城已發(fā)布拿地海報，宣告將在此落子“沁”系產(chǎn)品。相比云廬系，沁系更強(qiáng)調(diào)精致與實用，恰好契合當(dāng)下剛需剛改客群對性價比的極致追求。
